| 加息了，如何办理“转按揭” |
| 来源: 广西房地产信息网 |
更新日期： 2006-3-6 15:46:00 |
10月29日，中国人民银行决定上调人民币基准利率，这也是我国１０年来首次提高银行存款利率。
贷款利息提高了，对于购房自住的人来说月供还款金额增加但影响不大，但对于购房投资者而言，受到本次加息影响则相对较大。首先，目前租赁市场的租金水平普遍比较低，加息显然会大幅度提高“以租养贷”的成本，这样一来投资回报率将会明显降低。其次，我国已经过了十余年的降息周期，本次加息有可能意味着新一轮加息周期的开始。投资者对加息的预期存在很大的不确定性，如果今后房贷也持续加息，必将会进一步提高投资成本。以上两种因素必定会使得部分房产投资客选择将手中房屋套现，退出房产投资市场。
对于这些仍处于按揭阶段的房屋，如果进入二级市场，首先需要解决“转按揭”的问题。目前许多投资者对按揭贷款买的房屋进行“转按揭”出售并不了解，我们在此对“转按揭”业务进行一个全面，细致的讲解，使广大投资者在办理转按揭手续中，不再是“千头万绪，雾里看花”：
一、首先要了解什么是“转按揭”：
转按揭”就是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单地说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前北京二手房市场上存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。
二、其次需了解办理转按揭的基本操作流程：
第一步：买卖双方签订买卖合同即《北京市房屋买卖合同》及与中介（担保方）签订相关的《委托代理协议书》。
买方所需提交资料：身份证和户口本（夫妻双方的）、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章（上述均为复印件）；
卖方所需提交资料：购房合同，借款合同，购房发票、契税发票，银行对帐单及借款凭证；身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件；
第二步：评估所交易的房屋进行评估，买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件
第三步：买方与银行指定律师约见，律师对交易的真实性，买房人状况进行调查；
买方需带：身份证和户口本（夫妻双方的）、结婚证、买卖合同、评估报告、收入证明、营业执照副本复印件加盖公章；
卖方需带：原购房合同，借款合同，购房发票、契税发票，银行对帐单及借款凭证；身份证、户口本、卖方声明、卖方配偶同意出售声明；
买方签署银行相关资料：二手房抵押贷款借款合同、扣款证明书、保险单；并且缴纳评估费；
第四步：律师将买方申请贷款的资料报送到银行，得到银行的贷款批准并发放到贷款专用帐户；
第五步：中介（担保方）替卖方从专用帐户提取资金，办理完结提前还贷手续并为卖方办理注销抵押登记事项；
第六步：卖方办理完结注销抵押手续后，双方在中介机构陪同下去交易中心过户。
第七步：买方通过中介付卖方除提前还贷以外部分的剩余房款；
第八步：买方产权证下发后，办理抵押登记。
第九步：他项权利证书由银行收执，买方取回房产证。
转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更，对买方来说，其购房资金的安排和贷款方案相比普通按揭贷款要复杂些，并且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款，因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。基于这种情况，涉及到转按揭的买卖双方最好咨询专业的中介或者通过专业的中介进行操作，由专业的经纪人为你提供比较合理的转按揭操作方案。
此外，转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于：普通的二手房按揭贷款，银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于卖方的房屋仍处在抵押期间，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得房产证明后，才能进行房屋产权过户。因此转按揭涉及的法律关系非常复杂，对买卖双方来说，风险都很大。
在转按揭过程中容易出现以下几种风险：
（1）卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行
（2）买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻
（3）由于买方或提供担保的中介资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行
（4）中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷、私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的风险。
（5）交易完成后买方无法顺利拿到房产证。
（6）交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。
作为成功进行“转按揭”交易的公司，我们提醒现阶段急需要办理“转按揭”业务的业主和投资者，由于转按揭操作更大的风险，因此最好的办法就是委托信誉较好、专业能力很强的经纪机构进行办理。尤其是转按揭涉及到抵押房产的过户和借款人的变更，银行在审查时非常谨慎，对合作的中介机构也非常严格。目前并不是每家中介公司都有能力操作转按揭，也不是每家中介都能得到银行认可。
另外，我们提醒需转按揭的买卖双方，在选择中介机构时，切莫因贪图小便宜而盲目上当。目前北京市场有不少中介打着“免费办理”、“只收很少费用”的幌子来吸引房产交易者，稍有不慎，轻者空费精力和时间，到时不能顺利进行，重则钱、房两空、深陷官司。
我们认为：在加息背景下的“转按揭”不仅能让处在按揭还款阶段的商品房业主顺利地转让房产，刺激房地产二级市场的活跃，同时对于银行等金融机构也具有重要意义。通过转按揭，按揭贷款在不同的购买主体间变更，将潜在或现实的欠贷或逾期风险化解，有助于降低银行房产按揭的信用风险。 |
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